Il contratto preliminare d’acquisto, comunemente conosciuto come compromesso, è un vero e proprio contratto scritto che serve a vincolare reciprocamente e giuridicamente il venditore e l’acquirente a stipulare il contratto definitivo di vendita.
Questo dovrà avvenire nel rispetto delle modalità, dei termini e del prezzo stabiliti nel contratto medesimo; con il compromesso le due parti si impegnano alla stipula del contratto definitivo di compravendita in presenza di un notaio: solo a seguito di detta stipula si avrà il trasferimento definitivo della proprietà.
Il contratto preliminare deve contenere alcuni elementi essenziali, la cui mancanza comporta l’invalidità del contratto: il consenso delle parti , la forma scritta, l’esatta determinazione del bene immobile, e il prezzo della vendita.
Oltre ad essi, il preliminare solitamente contiene altre clausole, dette accessorie, come il termine per la stipula del contratto definitivo (che può essere semplice o essenziale), la penale, e la caparra. Quest’ultima può essere confirmatoria, consistendo nel versamento di un deposito di denaro: può andare da un minimo del 10 % ad un massimo del 30% del prezzo pattuito (percentuali comunque del tutto rimandate alla trattativa tra le parti).
E’ importante sapere che più il contenuto del preliminare sarà completo, dettagliato ed esaustivo e minori saranno i dubbi che potranno sorgere in sede di stipula del contratto definitivo.
Il preliminare deve avere la stessa forma del contratto definitivo di compravendita a pena di nullità.
Infatti, ai sensi dell’art. 1350, primo comma n. 1 c.c., i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili devono farsi per atto pubblico o scrittura privata, a pena di nullità.
Le parti possono quindi procedere autonomamente mediante scrittura privata, oppure rivolgersi ad un Notaio e concludere il “compromesso” per atto pubblico o scrittura privata autenticata.
Tale ultima opzione è imprescindibile se il preliminare ha ad oggetto immobili da costruire o in corso di costruzione (D. Lgs. n. 122/2005, art. 6).
LA REGISTRAZIONE DEL COMPROMESSO
Il contratto preliminare deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sottoscrizione.
L’obbligo di registrazione grava:
I costi previsti per la registrazione sono i seguenti:
Una volta stipulato, si potrà procedere alla trascrizione del contratto preliminare d’acquisto nei Pubblici Registri Immobiliari: atto molto importante poiché, a seguito della stessa, qualsiasi altra operazione riguardante quel medesimo immobile, trascritta successivamente, non avrà effetto nei confronti dell’acquirente. Ciò significa che nei suoi confronti non saranno opponibili e dunque vincolanti, eventuali vendite, iscrizioni ipotecarie, pignoramenti, ecc.
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